港铁“R+P”理念首驻天津 开启轨道+物业模式新契机

对于轨道交通项目而言，由于其投资巨大且运营维护成本很高，难以单靠车票收入收回成本，因此，世界上大部分轨道交通都需要不同程度的政府支持，以支持其兴建，甚至包括后期的运营维护。这些长远的财务负担，不仅没有发挥地铁的上盖的商业盈利作用，也极大地影响了政府在社会其他方面发展的资源分配。

天津媒体考察团首站前往港铁在国内物业开发的首个案例深圳天颂项目参观

香港地铁被誉为全世界成功的城市地铁之一，不仅维持了99.9%的正点率，并且有着良好的盈利状况。截止2015年底港铁公司资产总值已达2411.03亿港元，市值2249.56亿港元，是全球少数几家盈利的地铁运营商之一。带着对港铁运营业绩及运营模式的种种疑问，6月22日至25日，包括天津日报、城市快报、每日新报、网、新浪网在内的十余家主流媒体组成考察团，前往深港两地，历时四天，近距离的探访这个凭借独到的城市轨道发展能力和运营服务业绩盛名全球的企业是如何从香港走向世界，并获得“世界轨道发展教科书式典范”全球美誉的。

作为全球少数几家实现盈利的地铁公司之一，成立于1975年的香港铁路有限公司（以下简称“港铁”），是目前中国轨道交通建设的重要参与者。港铁闻名世界的“R+P”模式，成功推广到了世界很多大城市。在内地市场发展的14年，港铁积极开展铁路业务、物业发展、物业租赁和管理业务。其参与建设及运营北京地铁4号线、14号线，深圳轨道交通4号线（龙华线）以及杭州1号线，并获得了北京地铁16号线公私合营项目的特许经营协议。此外，在天津，港铁还与天津市地下铁道集团有限公司合组的公司竞得地铁6号线北运河站上盖土地使用权，进行综合土地开发。

盈利之道：独特的“R+P”模式

位于香港九龙站上盖的城市地标群

作为香港目前唯一一家地铁公司，港铁运营着香港10条地铁线，总长度达到220.9公里，港铁所有的铁路及巴士客运服务周日的平均乘客量超过556万人次，占香港公共交通总运量的48.5%（2015年数据）。如此之大的辐射范围，其盈利的最重要的原因是什么？在这次媒体行中，港铁的各位领导给出了积极回应，港港铁之所以能够实现盈利，靠的是行之有效的TOD概念和R+P模式。

TOD模式，即通过交通带动城市发展，并非新概念。而港铁根据TOD概念发展出独特的“R+P”模式，是其30多年来实现盈利并且运营成功的秘诀。R即railway，P即Property，顾名思义，“R+P”模式就是“铁路加物业”的综合开发模式。是指政府将拟建地铁项目的建设权、运营权与地铁周边的土地使用权同时授予铁路公司，由铁路公司将铁路与物业同步规划，同步建设。

“R+P”模式以出售或出租优质物业所创收的资本收益弥补铁路建设和运营成本，并取得合理的投资、运营回报。通过铁路建设使物业实现快速增值；通过物业发展为铁路带来新的客流，实现“1+1>2”的协同效应。

以人为本 树立地铁行业良好形象

港铁在平均每日超过五百五十万人次的载客量的基础上仍能达到99.9%的准点率

港铁目前在香港运营有十条地铁线路，全长220公里，每日客流556万人次（如包含换乘量可达800万人次），在香港整个公共交通体系中占比近一半。此外还包括现代有轨电车服务、市区铁路、机场快线及往返广东省、北京、上海的城际铁路客运服务等。此外，在建铁路规模达到53公里。

虽然，港铁的运营规模在香港已经成为绝对的全域覆盖，但最为让国际都市铁路联会(CoMET)等全球轨道权威评估机构认可的是，其列车准点度、服务兑现度均超过99.9%,在全球范围内首屈一指。同时，为了最大化保障市民的出行，港铁还提供很多免费接驳巴士和小巴，连接着轨道交通与周边的社区，极大地方便了周边社区居民出行，真正实现了“以人为本”的规划及设计。

在港铁看来，商业经营带来的利润和收益远不是他们追求的终极目标，能够在推动香港城市完善发展的进程中尽一份责任，是更为重要的事情。也正是因为这份责任与胸怀，无论是投入巨大成本建设多个同台换乘站以便利乘客、车厢站台内明显且明确的警示和导识标志、车厢门上方的全幅地铁运行图、地铁站内免费的上网服务及救助服务召唤、每月一次的乘客生日会邀请明星重磅助阵、2011年在84个车站上率先配置自动体外心脏除颤器、制定内部体系严密的各类应急预案、在社会突发事件面前配合政府所做的一切维护社会稳定的轨道运营高负荷服务等，都给全香港社会和市民留下了“安全、责任、信任”这一系列深刻的标签。

深圳天颂项目完美诠释“R+P”模式

天津媒体参观深圳天颂项目

“R+P”模式是一种集轨道交通投资、建设、运营和沿线物业开发于一体的综合开发模式，港铁公司已经在香港成功运作该模式超过三十五年。在该模式下，政府可选择不对轨道交通直接投资，仅需将轨道沿线的土地资源授予港铁公司，同时按未规划建设轨道交通前的市场地价标准收取地价.

在天颂的产品塑造上，港铁一直突出一个“精细化”的概念，一切的产品设计出发点均以客户需求为原点，比如，深圳人喜欢游泳，港铁就在社区内规划了两个泳池，一个室外游泳池，一个室内恒温泳池，业主365天都可以享受游泳的乐趣。

“R+P”模式融入天津首个地铁上盖项目

2013年 8月5日，天津城铁港铁建设有限公司以20.75亿元人民币底价摘得津北富(挂)2013-066号地块，折合楼面地价8213元/平方米，成为当年天津。该地块内规划有地铁6号线地铁站出入口及附属设施，完全具备了地铁上盖的属性。港铁凭借多年的运营经验，拿下此地块是众望所归。而随着地铁6号线建设的不断推进，港铁对天津市场也做了详细的市场调研。

津北富(挂)2013-066号地块卫星示意图

北运河站上盖物业项目位于北运河、子牙河、新开河三河交汇处，毗邻西站副中心，是今后“沿河经济”、“地铁上盖经济”及“楼宇经济”的重点发展地块。项目业态包括住宅、写字楼、商场、公寓。该项目方案由港铁及天津地铁近两年的不断修改所精心打造，引入港铁近三十年的“R+P”地铁上盖开发理念。此项目作为天津市第一个较为纯粹的地铁上盖开发项目，被赋予了标杆和范例的意义。

港铁运用“R+P”模式，把天津总体规划、土地使用规划及其他交通规划紧密结合，综合考虑津城合理布局、区域协调发展和经济，未来将为广大市民带来衣食住行各方面的便利。媒体团成员也对港铁天津项目表示出了最大的期待，天津城铁港铁建设有限公司总经理梁秉坚介绍到，“北运河一期项目不仅保留了港铁在香港上盖物业中特有的“地铁接驳”的特色，而且，其独一无二的风雨连廊设置，也让这样的接驳空间更能与花园、观景等住户体验结合起来”，相信，这个项目也会带给北方市场一个优秀且经典的案例。